Recuperar los gastos hipotecarios

¿Tienes una hipoteca? Puedes reclamar al Banco los gastos hipotecarios

La Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, del Tribunal Supremo, marcó antes y un después entorno a la reclamación de los gastos hipotecarios. La Sentencia mencionada confirmó la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios al considerarlos “abusivos” y beneficiar a los Bancos.

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¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?

  • Gastos de Notaría correspondientes a la Escritura de préstamo hipotecario
  • Gastos de Gestoría
  • Gastos de Tasación
  • Gastos de Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Tribunal Supremo dice en la Sentencia que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es abusiva.

Asimismo, sin ánimo de exhaustividad, el Alto Tribunal señala que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (el Banco), pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”. De este modo, aunque el interesado en formalizar la escritura notarial – con todo lo que ello conlleva (Registro, Tasador, Gestoría) – es el Banco, la totalidad de los pagos recae en el consumidor y, por tanto, la cláusula es abusiva ya que se genera un desequilibrio.

La Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”. En esta línea, en la mencionada Sentencia, el Tribunal Supremo entiende que el sujeto pasivo y, por tanto, obligado al pago de dicho impuesto, es el Banco (hay que tener en cuenta que la cantidad más elevada de los gastos hipotecarios es el mencionado impuesto).

Si mi hipoteca ya está cancelada, ¿puedo reclamar?

Sí. Puedes reclamar los gastos hipotecarios aunque tu préstamo hipotecario esté cancelado. También puedes reclamar los gastos sujetos a las novaciones hipotecarias.

¿Cómo puedo reclamar?

Como los Bancos no están obligados a devolver las cantidades relativas a los gastos hipotecarios, son los consumidores los que deben reclamar tales gastos.

En primer lugar, se debe presentar extrajudicialmente una reclamación fundamentada. Es decir, se debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco. En RIU & SIMANS consideramos que esta primera reclamación es importante hacerla legalmente fundamentada ya que como muy probablemente el Banco conteste negativamente y debas demandar, esta reclamación será aportada al procedimiento como prueba de la buena fe del consumidor.

En segundo lugar, se debe demandar a la Entidad Financiera si transcurridos dos meses desde la presentación de la reclamación, no ha contestado, o bien, ha contestado negativamente. Lo que se solicita es la nulidad de la cláusula de “gastos hipotecarios” por abusiva y por no respetar el equilibrio entre las partes y, en consecuencia, la devolución de los gastos abonados más los intereses legales que correspondan desde la formalización de la escritura.

Si también tienes cláusulas suelo, se puede reclamar todo en la misma demanda: las suelo y los gastos hipotecarios.

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En RIU & SIMANS llevamos tu reclamación personalmente desde el inicio hasta el final. Tendrás al mismo letrado durante todo el procedimiento: podrás llamarnos siempre que quieras y tu abogado personal te atenderá directamente.

Contacta con nosotros y pide tu primera visita gratuita sin compromiso: 93.517.45.43 info@riusimans.com

Abogados en Sant Andreu, Barcelona.

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